ขายฝากกับฝากขาย เหมือนกันหรือไม่ ?

ขายฝากกับฝากขาย เหมือนกันหรือไม่ ?

ขายฝาก คือ การทำนิติกรรมกู้ยืมเงินอย่างหนึ่ง โดยมีอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ของผู้ขายฝาก (ลูกหนี้) เป็นหลักประกัน ซึ่งส่วนใหญ่นิยมทำสัญญาโดยใช้อสังหาริมทรัพย์ในการขายฝากมากกว่า ซึ่งผู้รับขายฝาก (เจ้าหนี้) จะได้รับดอกเบี้ยสูงสุดต่อปี 15 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งการขายฝากลูกหนี้จะได้รับการอนุมัติกู้ยืมเงินอย่างรวดเร็วไม่ต้องรอผ่านธนาคาร และมีโอกาสที่จะได้อนุมัติวงเงินสูงสุดมากถึง 70 เปอร์เซ็นต์ ของราคาประเมิน ซึ่งลูกหนี้ต้องโอนทรัพย์สินให้เจ้าหนี้ต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงาน ณ กรมที่ดิน และลูกหนี้สามารถไถ่ถอนทรัพย์สินคืนได้ตามระยะเวลากำหนด (ไม่เกิน 10 ปีตามกฎหมาย) โดยเจ้าหนี้ต้องคืนทรัพย์สินให้โดยไม่มีข้อยกเว้น นอกเสียจากว่าลูกหนี้ผิดนัดชำระหนี้จนเลยระยะเวลาที่กำหนดหรือไม่มาขอต่อสัญญา เจ้าหนี้จะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นโดยสมบูรณ์แบบ ซึ่งเจ้าหนี้จะนำทรัพย์สินนั้นไปทำอะไรต่อก็ได้ แต่หากยังอยู่ในช่วงเวลาระหว่างสัญญาการขายฝากเจ้าหนี้ไม่สามารถนำทรัพย์สินนั้นไปทำนิติกรรมใด ๆ ได้

ฝากขาย คือ การที่ผู้ฝากขาย (เจ้าของอสังหาริมทรัพย์) ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของบ้าน ที่ดิน คอนโด และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ฝากให้ผู้รับฝากขาย (ตัวแทนนายหน้าหรือบริษัทโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์) ช่วยขายบ้านขาย ที่ดิน หรือคอนโดให้ ซึ่งตัวแทนนายหน้าหรือบริษัทโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์จะช่วยโฆษณาหรือประชาสัมพันธ์ให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถขายทรัพย์สินได้ง่ายและรวดเร็วมากขึ้น โดยเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียค่าคอมมิชชั่นให้ตัวแทนนายหน้าประมาณ 3 เปอร์เซ็นต์ ของหลักทรัพย์ที่ขายได้ โดยกรรมสิทธิ์ในหลักทรัพย์ไม่ได้โอนไปให้ตัวแทนนายหน้า แต่จะโอนให้ผู้ซื้อเมื่อขายทรัพย์สินได้จริง ซึ่งการฝากขายควรมีการทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อให้เกิดความเข้าใจกันอย่างถูกต้อง

สรุปความแตกต่างของการขายฝากกับฝากขาย

1.การขายฝากเป็นการทำนิติกรรมกู้ยืมเงินอย่างหนึ่ง ซึ่งเป็นการทำสัญญาระหว่างผู้ขายฝาก (ลูกหนี้) กับผู้รับขายฝาก (เจ้าหนี้) แต่การฝากขายคือการที่ผู้ฝากขาย (เจ้าของทรัพย์สิน) ให้ผู้รับฝากขาย (ตัวแทนนายหน้า) ช่วยขายทรัพย์สินแทน โดยได้ค่าตอบแทนเป็นกำไรจากผู้ฝากขาย

2.การขายฝากผู้ขายฝากต้องโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินให้ผู้รับขายฝาก โดยได้รับวงเงินอนุมัติสูงกว่าราคาประเมินโดยไม่ต้องผ่านธนาคาร ซึ่งผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินคืนได้ตามเวลากำหนด แต่การฝากขายผู้ฝากขายไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้รับฝากขาย ผู้รับฝากขายไม่ใช่ลูกหนี้ถือเป็นตัวแทนเท่านั้น ซึ่งกรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ซื้อเมื่อทำการขายทรัพย์สินได้จริง

3.หน้าที่ของผู้ขายฝาก คือต้องชำระหนี้ให้ผู้รับขายฝากตามระยะเวลาที่กำหนด จึงจะสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินคืนได้ ส่วนหน้าที่ของผู้ฝากขาย คือต้องปฏิบัติตามสัญญาที่ทำไว้กับผู้รับฝากขาย เช่น ในเรื่องของการให้กำไรส่วนแบ่งของทรัพย์สินที่ขายได้

4.สรุปแล้ว การขายฝากกับการฝากขาย เป็นคำที่มีความหมายแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง ซึ่งแต่ละแบบก็มีวัตถุประสงค์ในการดำเนินการที่แตกต่างกัน หวังว่าผู้อ่านจะเลือกใช้คำได้อย่างถูกต้อง และเข้าใจความหมายของคำว่าขายฝาก กับ ฝากขาย กันอย่างชัดแจ้งมากขึ้น

ข้อดีของสัญญา ขายฝาก

- ทำสัญญา ณ กรมที่ดินเท่านั้น คุ้มครองตามกฏหมาย ไม่ใช่เงินกู้นอกระบบ

- ได้วงเงินดี (40-70%) กว่าการทำจำนอง (น้อยกว่า 30% และโดยปกติถ้าสินทรัพย์ ไม่สวยจริงก็จะหาคนรับทำยาก)

- อนุมัติได้เร็ว กว่ากู้แบงค์มาก นายทุนจะตัดสินใจได้ทันที หลังจากไปดูสถานที่

- ไม่ต้องมีการเชคแบลคลิส, เครดิต, Statement แต่อย่างใด

- ทำสัญญา และต่อสัญญาได้เรื่อยๆ ตามกฏหมายได้นานถึง 10 ปี

จำนองคืออะไร?

แต่ในทางกลับกัน จำนอง นั้นจะถือว่าเป็นการทำนิติกรรมอีกรูปแบบหนึ่งเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนอง โดยทรัพย์สินจะยังไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับจำนองโดยทันที หากผิดนัดชำระหนี้ต้องมีการฟ้องร้องบังคับคดีให้ทางศาลยึดทรัพย์ก่อน

จากตัวอย่างเดิม ถ้าหากนาย ก เลือกเอาทรัพย์สินไปจำนองกับนาย ข (ผู้รับจำนอง) แทนที่จะขายฝาก และถ้านาย ก ไม่จ่ายเงินกู้คืนนาย ข แล้วล่ะก็ นาย ข ต้องไปฟ้องร้องให้ศาลตัดสินให้ที่ดินดังกล่าวเป็นของ นาย ข เนื่องจากนาย ก ไม่ยอมจ่ายหนี้นั่นเอง

ข้อดี และข้อเสีย ของการขายฝาก และจำนอง

สรุปจุดเด่นของการขายฝาก

จะเห็นว่ากรณีของการขายฝาก-รับซื้อฝากนั้น โดยรวมถือว่ามีข้อดีมากกว่าการจำนองทั้งในแง่ของผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก

ถ้ามองในแง่ของผู้รับซื้อฝาก จะเห็นว่าได้รับทรัพย์สินมาโดยตรง ไม่ต้องฟ้องร้องเมื่อผิดนัดชำระหนี้

ส่วนในแง่ของผู้ขายฝาก ก็ยังมีโอกาสที่จะได้รับวงจากเงินขายฝากที่สูงกว่าหรือตามที่ตกลงกันระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก และยังสามารถไถ่ถอนคืนได้หากต้องการ